Dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif depuis 2026

Le marché immobilier français a basculé dans une nouvelle ère. Avec la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l’État a introduit un nouveau mécanisme fiscal : le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance logement ». Ce dispositif, inscrit dans la loi de finances n°2026-103 promulguée le 19 février 2026, redéfinit en profondeur les stratégies d’investissement locatif en France.

Un dispositif qui succède à la loi Pinel

Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour prendre le relais du Pinel, dans un contexte de crise du logement et de chute de la construction neuve. Le Pinel, qui offrait une réduction d’impôt proportionnelle au prix du bien, a été progressivement supprimé jusqu’à son arrêt définitif fin 2024.

Le Jeanbrun introduit une logique totalement différente : on passe d’une réduction d’impôt immédiate à un amortissement fiscal annuel du bien immobilier

Ce changement marque une rupture majeure dans la fiscalité immobilière française.

Date d’entrée en vigueur et période d’application

Le dispositif Jeanbrun s’applique :

• aux acquisitions réalisées à partir de la date de la publication la loi
• pour une période prévue jusqu’au 31 décembre 2028

Il a été officiellement lancé le 20 février 2026, après la publication au Journal Officiel.

Les décrets d’application sont  attendus courant mars 2026, apportant des renseignements complémentaires.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal :

• Jusqu’à 80 % du prix du bien, hors frais, sont amortissables
• Taux d’amortissement entre 3 % et 5,5 % par an (en fonction de l’option choisie)
• Déduction possible sur le revenu global du foyer fiscal 
• Engagement de location obligatoire de 9 ans minimum, nu, en résidence principale.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources locataires

Autre nouveauté majeure : l’amortissement peut générer un déficit foncier déductible jusqu’à 10 700 €, voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique.

Quels biens sont éligibles ?

Le dispositif Jeanbrun est plus flexible que le Pinel :

• logements neufs en collectif
• logements anciens avec travaux (minimum 30 % du prix)
• obligation d’atteindre une classe énergétique A ou B après travaux (Pour l'ancien)

À noter : les maisons individuelles sont exclues, le dispositif étant réservé au logement collectif.

Une révolution : la fin du zonage

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun supprime totalement la logique de zonage (A, B1, B2, etc.).

Il est applicable sur l’ensemble du territoire français, sans restriction géographique.

Des objectifs économiques et immobiliers ambitieux

Le gouvernement vise avec ce dispositif :

• 50 000 logements locatifs supplémentaires par an
• jusqu’à 400 000 logements construits d’ici 2030

Le Jeanbrun s’inscrit donc dans une stratégie globale de relance du logement, dans un contexte où la construction est en forte baisse.

Pourquoi ce dispositif est stratégique à La Rochelle ?

À La Rochelle, le dispositif Jeanbrun présente un intérêt particulier :

• forte tension locative
• rareté du foncier neuf
• important parc ancien à rénover

Ce dispositif permet donc de :

✔ investir dans des biens existants bien situés
✔ valoriser des actifs via la rénovation énergétique
✔ optimiser sa fiscalité dans un marché sécurisé

Ce qu’il faut retenir

• entrée en vigueur : 2026
• mécanisme : amortissement fiscal (et non réduction d’impôt)
• durée : engagement de 9 ans MINIMUM
• périmètre : tout le territoire français ( Metropole uniquement)
• cible : neuf + ancien rénové performant énergétiquement

Le dispositif Jeanbrun est bien plus qu’un simple remplaçant du Pinel. Il s’agit d’un changement structurel de la fiscalité immobilière :

Dans un marché marqué par les incertitudes économiques, ce dispositif offre une approche plus flexible, plus technique et potentiellement plus performante pour les investisseurs.

À l’heure de la rédaction de cet article, des changements restent encore possibles. 

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